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Immobilien-Ertragsteuer

Mit dem Stabilitätsgesetz 2012 wurde eine Steuer für Immobilienverkäufe eingeführt. Sie werden nun generell mit einem Sondersteuersatz besteuert.

Die bisher geltende Spekulationsfrist (Verkauf innerhalb von zehn Jahren) wurde mit 1.4.2012 abgeschafft.

Veräußerung im Privatvermögen

Anschaffung ab dem 1.4.2002

Der Gewinn vom Verkauf wird mit 25 % besteuert. Der auf den Grund und Boden entfallende Veräußerungsgewinn kann nach Ablauf von zehn Jahren um einen Inflationsabschlag von 2 % (maximal 50 %) gekürzt werden. Dies gilt nicht für den auf das Gebäude entfallenden Anteil des Gewinns.

Anschaffung vor dem 1.4.2002

Bei Anschaffungen vor dem 1.4.2002 beträgt die Steuer pauschal 15 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn) von Grundstücken mit Umwidmung nach dem 1.1.1988 und 3,5 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle.

Der Veräußerungsgewinn kann aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 25 % besteuert werden. In diesem Fall kann auch der Inflationsabschlag angesetzt werden.

Veräußerung im Betriebsvermögen

Die Grundzüge der Immobilien-Ertragsteuer sind im Privat- und im Betriebsvermögen ähnlich.

Bei Grundstücken des Betriebsvermögens spielt die Gewinnermittlungsart keine Rolle mehr. Der Veräußerungsgewinn wird grundsätzlich mit 25 % besteuert. Anders als bisher werden Wertänderungen von Grund und Boden steuerlich immer erfasst (also auch bei Bilanzierung nach § 4 Abs. 1 und Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nach § 4 Abs. 3).

Bei der Veräußerung von bebauten Betriebsgrundstücken des Altvermögens, bei denen der Grund und Boden zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen war, kann der auf Grund und Boden entfallende Anteil mit 3,5 % oder 15 % des anteiligen Veräußerungserlöses versteuert werden.

Bei Steuerpflichtigen, die ihren Gewinn durch Bilanzierung nach § 5 ermitteln (jene Unternehmer, die nach Unternehmensrecht Bücher zu führen haben), tritt hinsichtlich der Methode der Veräußerungsgewinnermittlung keine Änderung der bisherigen Rechtslage ein. Allerdings ist auf die Veräußerung der besondere Steuersatz in Höhe von 25 % anzuwenden.

Bei Betriebsgebäuden wirkt sich – unabhängig von der Gewinnermittlungsart – die Änderung der Besteuerung von Grundstücksveräußerungen nicht auf die schon bisher bestehende uneingeschränkte Steuerhängigkeit aus. Die Versteuerung der realisierten stillen Reserven erfolgt nunmehr mit 25 %. Ein Inflationsabschlag kommt bei Gebäuden aber nie zur Anwendung.

Stand: 07. September 2012